Από 1.1.2014 η εφαρμογή του τεκμηρίου απόκτησης ακινήτων βάσει του πραγματικού τιμήματος συμβολαίου
Κωνσταντίνος Δημ. Γραβιάς
Πτυχιούχος Οικον. Παν/μίου Πειραιά
Λογιστής – φοροτεχνικός
Μέλος της επιστημονικής ομάδας του TaxHeaven
Μέσα στην ερμηνευτική εγκύκλιο ΠΟΛ. 1076/26.3.2015 που αφορά στον εναλλακτικό τρόπο υπολογισμού της ελάχιστης φορολογίας βάσει των άρθρων 30-34 του ν. 4172/2013 (πρώην αντικειμενικές δαπάνες και υπηρεσίες), εκτός των άλλων εντοπίσαμε και μία σημαντική πληροφορία που αφορά πολλούς φορολογούμενους. Αν θυμόσαστε, στις αρχές του περασμένου Νοεμβρίου 2014, είχαμε αναδείξει ένα θέμα σχετικά με το πόθεν έσχες για την αγορά ακινήτων μέσα στο φορολογικό έτος 2014. Στο άρθρο μας με τίτλο Πόθεν έσχες δυο περιόδων για αγορές ακινήτων μέσα στο 2014, που δημοσιεύθηκε στις 4.11.2014 αναλύσαμε το ζήτημα της αλλαγής που είχε επέλθει στο νόμο αναφορικά με το πόθεν έσχες για την αγορά ακινήτων.
Θυμίζουμε στο σημείο αυτό ότι η διάταξη για την οποία αναφερόμαστε και η οποία τροποποιήθηκε με τον ν. 4305/2014, είναι η ακόλουθη:
Ως ετήσια δαπάνη του φορολογουμένου, της συζύγου του και των εξαρτώμενων μελών του λογίζονται και τα χρηματικά ποσά που πραγματικά καταβάλλονται για:
………………………………………….
γ) Αγορά ή χρονομεριστική ή χρηματοδοτική μίσθωση ακινήτων ή ανέγερση οικοδομών ή κατασκευή δεξαμενής κολύμβησης. Ως τίμημα αγοράς λαμβάνεται το ποσό της συνολικής επιβάρυνσης, όπως προκύπτει από τα οικεία πωλητήρια συμβόλαια, εκτός εάν από έλεγχο προκύπτει μεγαλύτερο ποσό, οπότε λαμβάνεται υπόψη αυτό.
Στην αιτιολογική έκθεση του νόμου 4305/2014, αναφορικά με την τροποποίηση αυτή αναφέρονταν τα ακόλουθα:
Με την προτεινόμενη διάταξη ως τίμημα αγοράς λαμβάνεται το ποσό της συνολικής επιβάρυνσης, όπως αυτό προκύπτει από τα οικεία πωλητήρια συμβόλαια αγοράς (δηλωθέν τίμημα, πλέον φόρων και λοιπών εξόδων που επιβαρύνουν τον αγοραστή), εκτός εάν από έλεγχο προκύπτει μεγαλύτερο ποσό, οπότε λαμβάνεται υπόψη το ποσό αυτό. Κατ’ αυτόν τον τρόπο αντιμετωπίζονται τα όποια προβλήματα υπάρχουν στην αγορά-μεταβίβαση ακινήτων στην περίπτωση που η πραγματική καταβαλλόμενη δαπάνη εκ μέρους του αγοραστή υπολείπεται της αντικειμενικής αξίας.
Η ανωτέρω αλλαγή πραγματοποιήθηκε με την παράγραφο 2γ του άρθρου 48 του ν.4305/2014 και ισχύσε από τη δημοσίευση του νόμου στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως, ήτοι από την 31/10/2014, σύμφωνα με το άρθρο 64 του ιδίου νόμου.
Στην ανάλυση που κάναμε τότε, στηριζόμενοι στο γεγονός ότι η ανωτέρω τροποποίηση ίσχυε από 31/10/2014, οδηγηθήκαμε στο συμπέρασμα ότι όλα αυτά θα έχουν εφαρμογή από την ημερομηνία αυτή και μετά, δημιουργώντας έτσι πόθεν έσχες δύο “ταχυτήτων”, κάτι που έχει ξαναγίνει στο παρελθόν [σ.σ. με τις αλλαγές που είχε επιφέρει ο ν. 3842/2010 στον τότε Κ.Φ.Ε. (ν. 2238/1994), υπήρχαν όχι δυο αλλά τρεις περίοδοι αναφοράς για τις δηλώσεις που αφορούσαν στη χρήση 2010 (οικ. έτος 2011), ήτοι από 1/1/2010-22/4/2010, περίοδος από 23/4/2010 – 16/12/2010 και περίοδος από 17/12/2010 – 31/12/2010]. Όμως, η απόφαση ΠΟΛ.1076/26.3.2015 μας εξέπληξε θετικά -παρόλο που υιοθέτησε διαφορετική θέση από αυτή που προέβλεπε ο νόμος-, αφού τελικά η διάταξη αυτή θα εφαρμοστεί από 1.1.2014 και μετά.
Τι θα ισχύσει τελικά για τις φετινές δηλώσεις:
Μετά την κοινοποίηση της απόφασης ΠΟΛ. 1076/26.3.2015, έγινε δεκτό ότι η αλλαγή αυτή αφορά ολόκληρο το φορολογικό έτος 2014, αφού δεν υπάρχει κάποια πρόβλεψη για διαφορετική αντιμετώπιση βάσει του χρόνου αγοράς (πριν ή μετά τις 31/10/2014). Δηλαδή, η ευνοϊκή διάταξη θα εφαρμοστεί για τις αγορές που πραγματοποιήθηκαν από 1.1.2014 και μετά. Ας δούμε στο σημείο αυτό τι αναφέρεται στην απόφαση αυτή:
|
γ) Αγορά ή χρονομεριστική ή χρηματοδοτική μίσθωση ακινήτων ή ανέγερση οικοδομών ή κατασκευή δεξαμενής κολύμβησης. Στην αγορά ακινήτων ως ποσό τεκμαρτής δαπάνης λαμβάνεται το ποσό της συνολικής επιβάρυνσης, όπως προκύπτει από τα οικεία πωλητήρια συμβόλαια, εκτός εάν από έλεγχο προκύπτει μεγαλύτερο ποσό, οπότε λαμβάνεται υπόψη αυτό. Στο τίμημα αυτό θα προστεθούν και τα ποσά των Φ.Μ.Α., συμβολαιογραφικά και λοιπά έξοδα και φόροι. Κρίσιμος χρόνος για να υπολογιστεί το ποσόν της τεκμαρτής δαπάνης είναι ο χρόνος σύνταξης του συμβολαίου μεταβίβασης του ακινήτου εφόσον καταβληθεί ολόκληρο το τίμημα και παραδοθεί η χρήση και η κυριότητα του ακινήτου διαφορετικά, το ποσό της δαπάνης θα κατανέμεται στα φορολογικά έτη που καταβάλλονται οι δόσεις |
Από τα παραπάνω δεν προκύπτει διαφορετική αντιμετώπιση (πριν ή μετά τις 31.10.2014), συνεπώς η Διοίκηση αποφάσισε να εφαρμοστεί η επίμαχη διάταξη από την αρχή του έτους 2014. Βέβαια, πρέπει να περιμένουμε και το επίσημο έντυπο Ε1 με τις οδηγίες συμπλήρωσής του έτσι ώστε να είμαστε σίγουροι ότι δεν θα αλλάξει κάτι. Ας παραθέσουμε στο σημείο αυτό ένα παράδειγμα σχετικό με το εν λόγω ζήτημα.
Παράδειγμα: Έστω ότι πραγματοποιείται αγορά ακινήτου στις 3.5.20141 με πραγματικό τίμημα 110.000,00 ευρώ (τα λοιπά έξοδα, φ.μα., δικηγορικά, κ.λπ. ανήλθαν στα 4.000,00 ευρώ) και αντικειμενική αξία ακινήτου ήταν 160.000,00. Η δαπάνη απόκτησης με την οποία θα επιβαρυνθεί ο φορολογούμενος και την οποία συγχρόνως θα πρέπει να καλύψει είναι αυτή που προκύπτει από το πωλητήριο συμβόλαιο, μαζί φυσικά με τα λοιπά έξοδα (φ.μ.α, αμοιβή δικηγόρου, συμβολαιογράφου, κ.λπ.) Στην περίπτωση μας το ποσό της συνολικής δαπάνης ανέρχεται στα 114.000,00 ευρώ (110.000,00 τίμημα και 4.000,00 λοιπές επιβαρύνσεις). Το ποσό της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου (σ.σ. 160.000,00 ευρώ), δεν λαμβάνεται υπόψη καθόλου για τον υπολογισμό της δαπάνης απόκτησης του ακινήτου.
Ευελπιστούμε σύντομα να δει το φως της δημοσιότητας το επίσημο έντυπο Ε1 -έχουν κυκλοφορήσει κάποιες εκδοχές του στο διαδίκτυο, όμως εμείς δεν υιοθετούμε κάτι αν δεν δούμε τον τύπο και περιεχόμενο του επίσημου εντύπου-, έτσι ώστε μαζί με τις οδηγίες συμπλήρωσής του να έχουμε μία σφαιρική άποψη γύρω από το μείζον αυτό θέμα.
__________________
[1] Αν ίσχυε η διάταξη από 31.10.2014, τότε στο παράδειγμα αυτό θα εφαρμόζονταν το τεκμήριο απόκτησης στην αντικειμενική τιμή (επειδή ήταν η μεγαλύτερη). Δείτε αναλυτικά τι είχαμε αναφέρει στο άρθρο Πόθεν έσχες δυο περιόδων για αγορές ακινήτων μέσα στο 2014 που όπως ήδη αναφέραμε τελικά δεν θα έχει εφαρμογή -εκτός απροόπτου.
Πηγή: TAXHEAVEN
